房地产行业的前景如何？

1. 房地产行业的前景如何？

【摘要】城市化进程的加快和人们住房需求的日益增加，使房地产问题成为我国主要社会问题。近年来，房价逐年攀升，房地产行业发展运营过程中的矛盾也越来越多。国家和政府要对我国房地产开发投资现状进行明确了解，并对我国房地产行业的未来走向进行评估和分析，有效避免房地产开发投资过程中的不可控性，推进我国房地产行业的稳步、快速发展。
【关键词】房地产；开发投资；未来走向
1、前言
房地产投资在我国投资活动中占据主体地位。受外部市场环境的影响，我国房地产开发投资过程中存在诸多问题和风险，制约了房地产行业发展。政府和相关从业者要结合我国房地产行业的实际发展现状，对房地产开发投资进行合理规划，实现资金的优化配置，并对房地产投资金额进行合理控制。近年来，随着国家房地产宏观调控力度的增加，我国房地产行业市场形势也更加严峻，给房地产行业带来了诸多挑战。
2、房地产开发投资现状
2.1 企业融资困难
房地产的投资和收益都比较高，发展周期也相对较长，其必须具备充足的资金来源，对企业提出了较高的资金要求。房地产开发初期，投资相对较大，必须筹措大量资金，才能从根本上实现房地产开发。但是，由于金融层面的制约，增加了房地产企业的融资难度。无论是前期开

2. 房地产是什么？

3. 房地产的概念

房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。
可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。

扩展资料：

房地产项目内容：
（一）房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。
（二） 房地产业主要包括以下一些内容：
1、 国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等;
2、 房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动；
3、 房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理、二手房买卖。
4、 房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控。
参考资料来源：百度百科-房地产

4. 房地产包括哪些？

5. 房地产渠道的重要性

房地产业是我国国民经济的支柱产业，其在一定程度上可以促进整个国民经济的发展，拉动消费需求。房地产同时也是一个资金密集型的产业，投资规模大、周期长等特点使房地产开发、投资需要大量的资金，因此资金筹措成了房地产企业最关心的问题。而我国房地产企业融资渠道单一，对银行贷款依赖过高成为资金筹措的瓶颈，因此，必须认识到拓宽融资渠道的重要性。
　　一、我国房地产企业主要融资方式一览
　　（一）银行贷款
　　银行贷款属于债务性融资，也是一种间接融资。它是指房地产开发企业以还本付息为条件从外部通过各种商业银行或者其他金融机构融入开发资金的融资行为。是房地产企业资金的主要来源。其贷款形式多样，具体分为：
　　1．抵押贷款。即指借款人向银行提供一定的财产作为信贷抵押的贷款方式。
　　2．信用贷款。即银行仅凭对借款人资信的信任而发放的贷款，借款人无须向银行提供抵押物。
　　3．担保贷款。即以担保人的信用为担保而发放的贷款。
　　4．贴现贷款。即指借款人在急需资金时，以未到期的票据向银行申请贴现而融通资金的一种贷款方式。
　　目前规定申请贷款的房地产企业自有资金的比例不得低于35%。房地产企业开发时所需的资金大部分都来自银行。银行贷款可以在企业没有足够资金时给予足够的支持，为房地产企业提供开发所需的资金，使得企业资金的周转更加灵活，同时使居民的闲置资金得到有效的利用。
　　对于房地产开发企业的银行贷款，为了降低贷款风险，国家也出台了很多相关的宏观政策加以规范。如“121”文件，“国六条”，还有2004 年，中央实施了以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，等等。宏观调控对银行贷款的影响是非常的大的。这些对银行贷款紧缩性的宏观政策，势必会引起融资渠道的创新。
　　（二）房地产信托
　　从资金信托的角度出发，房地产信托是指受托人(信托投资公司)遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为；从财产信托的角度出发，房地产信托则指房地产物业的所有人作为委托人将其所有的物业委托给专门的信托机构经营管理，由信托机构将信托收益交付给受益人的行为。
　　房地产信托其相对银行贷款而言，可以降低房地产业整体的融资成本，节约财务费用，有利于房地产资金的持续应用和公司的发展。房地产信托业务的发展，而且有利于提高我国房地产市场直接融资的比重、扩大金融市场的投资品种。
　　2005年以来，房地产信托市场呈现出快速发展的趋势，据市场不完全统计，截至2005年12月31日，信托市场共发行房地产信托121只，募集资金规模157.27亿元，绝对额大幅增加了27.78亿元，分别较去年同期增长11%和28.73%。特别是现在国家对信贷加强了管理，信托可以解决企业由于得不到银行贷款所出现的部分资金问题，其发展潜力相当大。不过现阶段由于异常火爆房地产信托融资市场与宏观政策背道而驰，国家对房地产信托的宏观政策也接踵而来。“212号文[2]”中，银监会所设置的房地产信托门槛，包括开发商自有资金在35%以上、四证齐全、二级以上开发资质等规定，已经比银行信贷要求更高。类似的还有“54号文[3]”。
　　（三）债券融资
　　债券融资是指企业通过举债筹措资金，资金供给者作为债权人享有到期收回本息的融资方式。房地产企业债券是由房地产企业发行，表明房地产企业与投资者债权债务关系的一种承诺凭证。只有在相关政府部门对房地产企业的背景、经济效益等内容审查合格 后才可以发行债券。
　　债券融资有利于降低企业的融资成本，因为债务的利息是计入成本的，而发行股票的股息是税后支付的，这从一定程度上减少了税收。债券融资也可以分担银行贷款的压力，同时也为房地产企业的融资提供了更多的选择，分散银行和政府的风险。而且，债券资金的使用相当的灵活，不象银行贷款那样，有规定的用途。
　　（四）股权融资
　　股权融资属于直接融资的一种。股权融资是指资金不通过金融中介机构，借助股票这一载体直接从资金盈余部门流向资金短缺部门，资金供给者作为所有者（股东）享有对企业控制权的融资方式。
　　它具有以下几个特点：
　　1．长期性。股权融资筹措的资金具有永久性，无到期日，不需归还。
　　2．不可逆性。企业采用股权融资勿须还本，投资人欲收回本金，需借助于流通市场。
　　3．无负担性。股权融资没有固定的股利负担，股利的支付与否和支付多少视公司的经营需要而定。
　　这种融资方式对于中小投资者来说，是一种较为现实和便捷的融资方式。股权融资吸纳的是权益资本，因此，公司股本返还甚至股息支出压力小，增强了公司抗风险的能力。若能吸引拥有特定资源的战略投资者，还可通过利用战略投资者的管理优势、市场渠道优势、政府关系优势、以及技术优势产生协同效应，迅速壮大自身实力。

　　二、融资方式单一是当前我国房地产企业融资面临的主要问题
　　（一）房地产企业融资面临的主要问题――融资方式单一
　　目前在土地购置和房地产开发资金中70%~80%的资金都是来源于银行贷款，企业对银行的依赖程度非常高，2005年的中国统计年鉴数据显示：2004年全国房地产开发资金中开发商取得的银行贷款占19.1%，企业自筹的资金占30.38%，定金和预收款占50.52%。而定金和预收款中，很大一部分都是消费者的住房消费贷款，在2004年银行贷款的比例就已经占到60%，随着房地产金融产业的不断发展，消费者融资意识的提高，估计现在这个比例已经到了70%~80%了，而除银行贷款之外的融资方式所占比例仅占20%~30%。例如房地产信托只是房地产企业资金来源的很小一部分，所占比例为1%，目前债券融资占房地产企业全部资金的比例不足同期房地产投资资金的1%，虽然偏好股权融资的企业不在少数，但2002年房地产上市企业占房地产企业总数还不到1%。从以上分析我们看出，融资方式单一是当前我国房地产企业融资面临的主要问题。
　　（二）融资方式单一引发的后果
　　融资方式单一引发的后果主要表现在以下几个方面：
　　1．增加了银行的风险与压力
　　融资方式太过单一，资金来源都向银行集中，很容易造成银行资金周转的困难。假如企业亏损，开发企业的开发失败，银行便收不回贷款，容易引发金融危机。而有些人通过种种的方式，如重复贷款，贷款的抵押物不存在，以虚假的资料钻法律的空子等来骗取银行的贷款，使得贷款中出现坏帐，进一步加重了银行的负担，形成银行的信用风险。而事实上现在银行不良资产率是很高的，超过了20%，而国外的银行这一比率不到10%。大量的企业去找银行贷款，使银行处于优势的地位，有碍于银行的升级。
　　2．造成房地产中小企业融资困难

　　银行对于前来贷款的各家企业，势必会选择实力雄厚的企业，这样显然贷款的质量更能得到保证。而在金融市场不够发达，贷款方式还是以银行贷款为主的情况下，中小企业找不到其他的资金来源，也只能期望银行贷款。因此，往往发生的是他们的资金不能到位，不能进一步发展。
　　3．对政府产生了很大压力
　　金融体制本身的不健全，投机分子的存在，融资又都集中在银行贷款，这显然会出现很多违法的行为，政府处理这些行为需要很大的人力物力，坏帐的纠纷也需要政府去解决。一方面浪费政府资源，另一方面在完善金融市场上给政府施加了很大压力。
　　4．增加了企业的负债率
　　依赖银行贷款的房地产企业，直接融资比重很小，自有资金不多，所以其负债很多，给企业的成长带来很大的风险。国家统计局发布了一组关于房地产方面的数据。数据显示，2005年我国房地产开发企业资产负债率为72.7%。
　　5．不利我国房地产业和金融业的发展
　　自加入WTO以来，外资不断涌入，外商所在的国家，其金融体制已经相当的成熟，他们懂得采取最方便最有效的融资方式，在中国开设的国外银行也推出各种各样的金融产品。假如我们融资还是只依赖银行贷款，在与他们的竞争中将不会有任何的优势，我们的企业就会在竞争中败下阵来。

　　三、我国房地产企业融资方式单一的原因
　　（一）我国金融体制不够完善、证券市场不成熟
　　目前我国经济正处于从计划体制向市场体制过渡的时期，或多或少都保留了计划体制的因素。以前的金融机构就只有银行，且金融市场的运行带有很强的政策性，政府对房地产干预很大，可以说政府限制了房地产企业的融资方式。其他的金融机构，都在改革开放以后才开始发展，可以说还很不成熟，还不能给予房地产企业足够的资金支持。我国的证券市场，相对于国外已经发展了一，二百年的证券市场来说，时间非常的短，市场发育程度很低，不能完全满足需要。以往所有制的限制，导致了中国国有银行垄断的局面。银行之间缺乏必要的竞争，导致国有银行改革动力不足，效率低下，金融产品稀少；非国有银行发展滞后，难以满足房地产企业的融资需求。
　　（二）相关的法律制度缺失
　　政府对房地产融资的影响很大，对于银行贷款之外的融资方式，如房地产信托，股权融资，REITS等等，政府都有很大的限制，采取这些方式融资，要么就需要很多复杂的程序，很长的一段审查时间才能通过，而融资就是为了尽快取得资金，显然不能拖得太久；要么就找很多原因，不让通过。还有的就是政府的工作人员效率低下。这些都使其他房地产企业融资方式举步为履，进展缓慢。另一方面政府也没给其他的融资方式创造一个良好的环境，例如对这些方式进行宣传，为这些方式制定合理的法律法规等。
　　（三）房地产企业法人融资观念滞后
　　在过去的金融机构只有银行的环境下，房地产企业法人只能通过银行贷款获得资金。他们过去通过银行贷款成功的筹集了资金，就会对这一种方式有深入的了解，可以预测这种方式贷款的风险；其他的贷款方式，相对来说就有不可预见的风险了，因此他们很自然的就对银行贷款产生很大依赖。而且观念一旦形成就不容易改变，很多的人都把这种观念延续至今，并继续影响他们的融资思维方式。现在已经是市场经济，用过去的思维方式来思考现在的问题，明显地就不适合了。
　　（四）国有银行筹集资金的能力居支配地位
　　银行吸收的是全国人民的存款，尽管房地产企业所需要的资金庞大，但银行拥有居民的海量存款，有足够的能力提供这些资金，其资金的来源稳定，不会断断续续。银行贷款还有其他的优势，贷款利率稳定，银行数量众多，办理程序比较简便等等，吸引了很多的房地产企业。
　　（五）其他的融资方式对人们来说还比较陌生
　　房地产信托，发展了一，二十年，股权融资，同样发展不久，更不要说REITS和其他一些更新的融资方式了。任何新事物的发展都要一个过程的，所以它们被人们所认识、接受还需要一个过程。

　　四、我国房地产企业融资方式多元化的途径
　　(一)      加快金融改革的进程
　　融资方式的单一，归根结底都还是我国的金融市场不够成熟。因此，完善金融体制十分必要。因此要积极发展股票、债券等资本市场，稳步发展期货市场；推进证券发行、交易、并购等基础性制度建设，促进上市公司、证券经营机构规范运作；建立多层次市场体系，完善市场功能；拓宽资金入市渠道，提高直接融资比重；发展创业投资，做好产业投资基金试点工作。
　　(二)      转变政府职能
　　过去房地产市场的计划体制，造成了房地产企业对银行贷款的过度依赖。现在已经是市场经济，应该以市场为主导，政府对房地产企业融资的直接干预已经不适宜了。现在的政府，应该是房地产市场的一个重要组成部分，一个参加者。当然其宏观调控还是必不可少的，但应该以间接干预为主，而且干预不应该太多，给房地产市场足够的发展空间，可以丰富房地产企业的融资方式。有效的利用宏观调控，例如提高银行存款准备金率，适度收紧银行贷款。
　　（三）房地产企业要改变融资观念，尽早与市场经济接轨、与国际接轨
　　国际上房地产企业的融资方式都是多样，灵活的。房地产企业是一个资金高度密集性行业，如果不借助多种融资手段，单纯依靠银行贷款，开发将变得寸步难行。入世后，房地产业将面临更大的挑战，但这也是一个机遇，国外房地产企业和金融机构的进入，可以让我们接触更多国外值得我们学习的东西，我们要抓住这个机遇，积极探索国外的融资渠道和方式。同时，房地产企业增强自身的实力后，可以趁着海外资金进入我国市场的机会利用外资，但要注意防范其风险。
　　（四）大力发展融资中介服务机构
　　房地产融资涉及金融、法律、房地产、投资等方面的专业领域，因此设立提供信息服务的资产评估机构，咨询公司，律师事务所很有必要。
　　（五）推广其他融资方式，进行融资方式创新
　　银行贷款在融资中的作用已经得到了公认，不可否定，但是其他的融资方式也有其优势，如房地产信托相对银行贷款而言，可以降低房地产业整体的融资成本，节约财务费用；股权融资增强了公司抗风险的能力等等，所以要加深个人、房地产企业法人对其他融资方式的认识，并掌握运用。除了发展现有的融资方式，还应该探求更新更有效的融资方式，例如新出现的融资租赁，合伙建房等。

　　结论
　　随着经济的发展，我国房地产企业融资方式已逐渐现代化，但是房地产企业融资方式的拓展依然是一项艰巨的工程。为房地产企业开辟更多的融资渠道，既是降低企业金融风险的重要手段，也是房地产企业自身发展的需要，更是发挥房地产业作为国民经济支柱产业作用的要求。房地产企业应在充满风险的市场竞争中，根据自身的实际情况，选择适合自己的融资方式。

6. 房地产的分类有哪些？

7. 房地产基础知识有哪些？

　　第一章	房地产开发基础知识
　　第一节、	房地产与房地产业
　　一、	房地产
　　1、	房地产的概念和分类
　　房地产是房产和地产的总称。
　　房产是房屋及其权利的总称。地产是土地及其权利的总称。
　　房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。房地产也称不动产。
　　注：房地产物权除了房屋所有权外，还包括所有权衍生的租赁权、抵押权、
　　典当权等。土地所有权（占有权、使用权、收益权、处分权）；

　　2、	房产与地产之间的关系
　　房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；
　　地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。
　　房产是个人不动产,就是你们家的房子就属于房产
　　地产是一片地的价格和它的价值,它可以是牧场,公园,果园,菜园等等
　　房地产是用一片地开发成住房,写字楼,大厦,购物中心等等
　　房地产笼统的说属于地产,但地产不一定是房地产

　　我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：
　　A、	实物形态上看，房产与地产密不可分；
　　B、	从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；
　　C、	从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。

　　差异包括几个方面：
　　A、	二者属性不同；
　　B、	二者增值规律不同；
　　C、	权属性质不同；
　　D、	二者价格构成不同。

　　3、房地产的类型
　　按用途划分：
　　A、居住用房地产
　　B、生产用房地产（工厂等）
　　C、经营用房地产（商场、游乐园等）
　　D、行政用房地产（政府办公楼、房管局、建设局等）
　　E、其他专业用房地产（学校、医院、福利院等）

　　4、房地产的特性
　　A、	位置的固定性
　　B、	地域的差别性
　　C、	资源的有限性
　　D、	高值的耐久性
　　E、	保值增值性

　　二、	房地产业
　　1、	概念
　　房地产业是从事房地产开发、经营、管理、服务等行业与企业的总称。

　　2、	主要内容
　　A、 国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，房屋开发和建设，如征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等;
　　B、房地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动；
　　C、房地产中介服务，包括房地产咨询、估价、测量和经纪代理；
　　D、房地产物业管理服务，包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等；
　　E、房地产金融，包括信贷、保险和房地产金融资产投资等；
　　F、房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控。

　　3、	房地产业与建筑业的关系
　　建筑业是属于第二产业，属于物质生产部门，从事勘察、设计、施工、安装
　　维修等生产过程，它的生产结果就是建筑物和构筑物。房地产业则兼开发、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。一般从事房地产开发经营的企业和组织称为开发商，从事房屋建设和设备安装的企业称为建筑商和承包商。在项目开发建设活动中，房地产企业和建筑业往往形成甲方和乙方的密切合作关系。

　　三、	房地产土地的使用年限是如何确定？
　　凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年
　　限按国家规定执行。即：
　　居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五
　　十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。

　　第二节、	专业名词解释
　　1、	常用名词
　　◆五证：
　　A、《建设用地规划许可证》：是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证；
　　B、《建设工程规划许可证》：是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。“；
　　C、《建设工程施工许可证》：是建设施工单位符合施工条件，允许开工的批准文件，建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护；
　　D、《国有土地使用证》：是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证；
　　E、《商品房预售许可证》：市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件。
　　◆两书：
　　A、《住宅质量保证书》；
　　B、《住宅使用说明书》。
　　◆房地产证：是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭
　　证；
　　◆房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三
　　级市场；
　　A、	一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标拍
　　卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场；
　　B、	二级市场：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连
　　同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场；
　　C、	三级市场：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，
　　它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场；
　　◆房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。
　　具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利；
　　◆土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收
　　益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用；
　　◆三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整；
　　◆七通一平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及
　　场地平整；
　　◆红线图：又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地
　　位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房；
　　◆总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；
　　◆建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地
　　范围内的土地面积；
　　◆总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各
　　层建筑面积之和；
　　◆容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。（如：在10万平方米的
　　土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0）
　　◆建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、
　　地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。
　　◆建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建
　　设用地面积的比率；（如：在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8〈建筑密度为80%〉）
　　◆绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。绿地
　　面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化；（如：在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%）
　　◆绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用
　　地面积的比率；
　　◆房屋销售面积：房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）
　　的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和；
　　◆套内建筑面积：房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，
　　包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积；
　　◆套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积，
　　使用面积的计算应符合以规定：
　　A、	室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、
　　按复合层内皮尺寸计算；
　　B、烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；
　　C、非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计
　　入使用面积；
　　D、	住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、
　　前室、贮藏室等。
　　单元内使用面积系数=单元内使用面积/单元内建筑面积+按规定应分摊公用
　　建筑面积。
　　◆公共建筑面积：各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）
　　以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积；
　　◆实用面积：它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额；
　　◆层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计
　　上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
　　◆净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值；
　　◆公摊面积 ：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：
　　电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整
　　楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；
　　各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影
　　面积的50％。
　　◆得房率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。
　　套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
　　套（单元）建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。
　　◆道路用地 ：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居
　　民小汽车、单位通勤车等停放场地。
　　◆道路红线 ：道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。
　　◆期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证
　　止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。
　　◆现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶
　　段购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。
　　◆毛坯房是指没有装修的房。
　　◆业主委员会是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社
　　会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。
　　◆会所的功能和建设档次可分为基础型和超级型，基础设施提供业主最基本
　　的健康生活需求，可让人免费使用；超级会所则适当对其中部分设施的使用收取一定的费用。如果会所一味追求高档而不顾及业主的能力与需求，势必会形同虚设；如降低物业管理费，将影响房产的整体品质。会所的设置，还要考虑工程分期施工的因素。会所原则上只对社区业主服务，不对外开放，保证了业主活动的私密性和安全性。作为休闲健身的场所，会所也给业主提供了良好的社交场所。
　　◆契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对
　　产权随人征收的一种税。
　　征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。在中
　　国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。
　　（1）国有土地使用权出让；
　　（2）土地使用权转让，包括出售、赠予、交换；
　　（3）房屋买卖；
　　（4）房屋赠予。

　　2、	房子的种类
　　◆安居房指实施国家"安居（或康居）工程"而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。
　　◆经济适用住房是指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭出售的住房。
　　◆使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。
　　◆产权房是指产权人对房屋（指建筑物）拥有所有权，对该房屋占用范围内的土地拥有使用权，产权人对这两项权利享有占有。使用，收益和处分的权利。这种权利是绝对的、排他的，不受其他任何人的干涉和影响，产权人可以转让、出租、抵押、典当等方式合法处置自己的房地产权利。
　　◆商品房是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。
　　◆集资房是改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免优惠。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。
　　集资建房有两种产权；一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价。其产权界定为经济适用住房产权。另一种是低于当年的房改成本价格，其产权为房改成本价房。
　　◆公房又称公有住宅、公产住房、国有住宅，它是指国家（中央政府或地方政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，公有住宅主要由本地政府建设，负责向本市居民出租出售：由企事业单位建设的住宅，向本企事业单位的职工出租出售。
　　◆房改房是有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格
　　出售给本单位职工的住房。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。
　　房改房产权分为三个级别：成本价产权和标准价产权以及标准价优惠产权。
　　◆空置商品住宅：房地产开发企业投资建设，取得房地产权证（大产证）已
　　超过一年的商品住宅。

　　第二章	建筑与规划基本知识
　　第一节	建筑与建筑构造
　　建筑就是表示建筑工程的建造活动，同时又表示这种活动的成果—建筑物。
　　建筑物通常称为建筑。指供人们进行生产、生活或其它活动的房屋和场所。例如工业建筑、民用建筑、农业建筑和园林建筑等。
　　构筑物一般指人们不直接在内进行生产和生活活动的场所。例如水塔、堤坝、蓄水池、广播电视发射塔、机场跑道及滑行道等，即不具备、不包含和不提供人类居住功能和实用功能的人工建筑物。相反即建筑物。
　　建筑构造是研究建筑物各组成部分的构造原理和构造方法的学科，是建筑设计不可分隔的一部分。其任务是提供满足建筑物功能要求、安全、经济、美观的建筑产品。
　　一、	建筑分类
　　1、	按建筑的使用性质
　　工业建筑：生产厂房、辅助生产厂房等生产性建筑
　　民用建筑：学校、医院、商场等公共建筑和居住建筑

　　2、	按建筑结构使用的材料
　　砖混结构建筑：由砖墙、钢筋混凝土楼板层、钢筋混凝土屋面板建造的建筑
　　框架结构：框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好。
　　框架结构的墙体是填充墙，起围护和分隔作用，框架结构的特点是能为建筑提供灵活的使用空间。
　　剪力墙结构：是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，能承担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构。这种结构在高层房屋中被大量运用。剪力墙结构。钢筋混凝土的墙体构成的承重体系。剪力墙结构指的是竖向的钢筋凝土墙板，水平方向仍然是钢筋混凝土的大楼板，大载墙上，这样构成的一个体系，叫剪力墙结构。为什么叫剪力墙结构，其实楼越高，风和载对它的推动越大，那么风的推动叫水平方向的推动，如房子，下面的是有约束的，上面的风一吹应该产生一定的摇摆的浮动，摇摆的浮动限制的非常小，靠竖向墙板去抵抗，风吹过来，板对它有一个对顶的力，使得楼不产生摇摆或者是产生摇摆的浮度特别小，在结构允许的范围之内，比如：风从一面来，那么板有一个相当的力与它顶着，沿着整个竖向墙板的高度上相当于一对的力，正好相当于一种剪切，相当于用剪子剪楼而且剪楼的力越往上剪力越大，因此，把这样的墙板叫剪力墙板，也说明竖向的墙板不仅仅承重竖向的力还应该承担水平方向的风和载，包括水平方向的地震力和风对它的一个推动。
　　框架剪力墙结构：通常称框剪结构。它是框架结构和剪力墙结构两种体系的结合，吸取了各自的长处，既能为建筑平面布置提供较大的使用空间，又具有良好的抗侧力性能。框剪结构中的剪力墙可以单独设置，也可以利用电梯井、楼梯间、管道井等墙体。因此，这种结构已被广泛地应用于各类房屋建筑。
　　钢结构：以钢材制作为主的结构，全部用钢柱、钢梁建造的超高层建筑。钢材的特点是强度高、自重轻、刚度大，故用于建造大跨度和超高、超重型的建筑物特别适宜；材料塑性、韧性好，可有较大变形，能很好地承受动力荷载；建筑工期短；其缺点是耐火性和耐腐性较差。主要用于重型车间的承重骨架、受动力荷载作用的厂房结构、板壳结构、高耸电视塔和桅杆结构、桥梁和水库等大跨结构、高层和超高层建筑等。钢结构又分轻钢和重钢。

　　3、	按施工方法
　　装配式建筑：建筑的主要承重构件，如墙体、楼板、楼梯等均在工厂制成预
　　制构件，在施工现场组装而成。
　　现浇式建筑：建筑的主要承重构件均在施工现场浇筑。
　　装配整体式建筑：是一种混合施工方法，即部分现浇，部分预制

　　4、	按建筑层数
　　低层住宅为1-3层
　　多层住宅为4-6层
　　小高层住宅为7-11层
　　中高层住宅为12-16层
　　16层以上为高层住宅

　　写不完了，太多了，字数不够用

8. 房地产的标地是什么意思

房地产的标地简单的说基准地价，就是指一个均质区域内相同用途土地的平均价格标定地价。
房地产的类别有以下三种：
1、商业地产
商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。
2、工业地产
指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产的土地批租年限为50年。
3、住宅地产
以居住功能为主的住宅房地产。
扩展资料：一、房地产的特点：
土地具有有用性、稀缺性和社会的有效需求等特点。土地资本是为使土地达到一定的使用标准而进行的开发投资，这种投资要转化为一定量的物化劳动和活劳动，其本身必然具有商品属性。法律意义上的土地财产一般具有以下特征：
1、属于一定的所有者或使用者；
2、有明确的四至界定；
3、可以依法转让；
4、能给所有者和使用者带来一定的权益。
二、房地产的交易形式：
1、一级市场
由国家垄断经营的市场，涉及集体土地所有权的变更和国有土地所有权的实现。经营业务包括：征用土地，办理产权转移手续；以出售或拍卖的方式转让土地的一定时期的使用权；出租土地，定期收取地租等。
2、二级市场
由具有法人资格的土地开发公司对土地进行综合开发、经营所形成的市场。
参考资料来源：百度百科-地产